家賃調査【2023年度】

都営住宅のメリットといえば、なんといってもその経済性、つまり家賃の安さを挙げる人が多いのではないでしょうか。

東京都住宅供給公社の募集情報を見ると、都営住宅の家賃情報を確認することができますが、募集がない時期に検討したいという場合もありますよね。そのため、この記事では都営住宅の家賃をとりあげました。

一般的に賃貸物件の家賃が決まる要素として大きいのは、立地（場所）、広さ（平米数）、築年数（新しさ）です。また、そのほかにも、駅からの距離、エレベーターの有無、設備の更新状況などが関係してくることが普通です。

ところで、都営住宅では家賃のことを正しくは「使用料」といいます。これは、都営住宅の家賃を決めるある要素と深い関わりがあるのです。

　

１．都営住宅の家賃（使用料）には幅がある

東京都住宅供給公社の募集情報には、使用料（円）という欄があります。
これを見ると、18,900～37,200とか、38,000～58,000などのように、使用料には幅があることがわかります。

その幅も、38,000円と58,000円では1.52倍、18,900円と37,200円では1.97倍と決して小さくありません。いやむしろ、すごく大きいのではないでしょうか。

では、この幅は何できまるか？ということなのですが、それはズバリ世帯の所得金額です。所得は収入から税金などを引いたものなので、収入とイコールではないのですが、とりあえず収入に近いものと考えてもらったほうがイメージはしやすいかもしれません。

一般で1～4の4区分、特別で1～6の6区分と、世帯の所得ごとに所得区分が決められており、1、2、3、4、5、6と区分が大きくなるごとに所得世帯の所得金額が多く、使用料も多いという仕組みになっているのです。

たとえば、使用料（円）が18,900～41,000の（39㎡）の物件で使用料を見てみるとこんな感じです。

1区分　2人世帯の年間所得金額：0～1,628,000円　 使用料：18,900円
2区分　2人世帯の年間所得金額：1,628,001円～1,856,000円　使用料：21,900円
3区分　2人世帯の年間所得金額：1,856,001円～2,048,000円　使用料：25,000円
4区分　2人世帯の年間所得金額：2,048,001円～2,276,000円　使用料：28,200円
5区分　2人世帯の年間所得金額：2,276,001円～2,612,000円　使用料：32,300円
6区分　2人世帯の年間所得金額：2,612,001円～2,948,000円　使用料：37,200円

ざっくりですが、この例だと年間の世帯収入が約20万円増えると使用料が約3000円増えるようなテープルとなっています。都営住宅はセーフティーネットとしての役割が大きいので、より補助を必要とする世帯により低い使用料で提供できる仕組みとなっているのです。

以上のように、都営住宅の使用料は世帯の所得の影響を大く受けます。ただし、一般の賃貸物件と同様にその他の要因も関係しますので、その他の要因についても確認していこうと思います。

　

　

２．家賃（使用料）調査の概要

家賃（使用料）は、立地（区）と築年（西暦年代）の㎡単価で整理しました。
前提条件は下記となります。

・2023年11月のデータを使用しました
・表の㎡単価は所得の最も少ない１区分のものです
・家賃（使用料）には、共益費＋自治会費のおおよそ平均といわれる３０００円を含みます
・区あたり最大20件のデータを処理しました
・駅からの距離、エレベーターの有無、設備の更新状況は考慮していません

１区分のおおよその家賃（使用料）は、物件の立地（区）と建築年代の面積（㎡）のぶつかったところの数値に、面積（㎡）を掛け算することでわかります。

他区分の家賃（使用料）については、上で計算した１区分の家賃（使用料）に下記の区分係数を掛け算することでおおよその値がわかります。

区分	1	2	3	4	5	6
係数	1.00	1.14	1.28	1.42	1.61	1.84

また、表の空欄部分は、サンプル数値がなかったところですが、左から右に数値が大きくなるので、その傾向を参考に推定することもできます。

３．区部の調査結果

数値の単位は円／㎡です。

たとえば、港区で１９８０年代築、４０㎡、２区分のおおよその家賃（使用料）は
４０㎡×７３１円×１．１４＝３３，３３３円　となります。

立地（区）についても上から順におおむね家賃（使用料）が高い順に並んでいます。千代田区、港区が高いのは一般的な認識にどおりかと思います。しかし、全体の並びをみると少々意外なところもあるような気がしますがいかがでしょうか。

区／年代	1960	1970	1980	1990	2000	2010
千代田			802
港	697	725	731	765	789	830
渋谷	679	718				756
品川	681	698	668
中央	658	659		779	766
目黒	700				738
江東	654	667		718		734
文京		659
新宿	645	626		713	732
大田	651	630			725	680
豊島		633			709
北	636	618			695	718
世田谷		613	625		692	700
板橋	621	612			668	676
江戸川	595	589			665	658
練馬		583	596	681	661	663
台東	617		602			658
杉並	589	579	575	616	658	662
中野		561		600	646
葛飾	581	554	562	638	636	641
足立	549	561			633	626
荒川		564	580	599
墨田	549	538		571	616

　

４．市部の調査結果

数値の単位は円／㎡です。

たとえば、八王子市で２０００年代築、５５㎡、３区分のおおよその家賃（使用料）は
５５㎡×５５７円×１．２８＝３９,２１３円　となります。

立地（区）による家賃（使用料）の差は区部と異なりそれほど大きくなさそうなので、並び順は募集要項の順番そのままです。

市／年代	1960	1970	1980	1990	2000	2010
八王子		412	483	515	557	576
立川		463	495	579	563	596
武蔵野		562	568	630	622
三鷹		559	562	564	548	635
青梅		477
府中		445	491	546		623
昭島			446	514	562	575
調布		442	470			617
町田		425	457	525	530
小金井			477
小平		453	489	544
日野		393	458	506	579
東村山		486	494	533	574
国分寺		431	484	525
国立	530	440	476	534
西東京		449	492	541
福生			458
狛江	407		480
東大和			461	578
清瀬		429	459	525	542
東久留米				548	586
武蔵村山				561
多摩		398	430			609
稲城		413	482	485	549	585
羽村			425	495

今回の調査結果は以上となります。

最後までご覧いただきありがとうございました。